El 4 de noviembre de 2025, el Ministerio de Vivienda publicó el Decreto 1166 y en menos de 48 horas los titulares ya decían: "El gobierno elimina las licencias de construcción." Algunas cajas de compensación lo celebraron. Varios curadores urbanos salieron a desmentirlo. Y en los grupos de WhatsApp de maestros de obra, la frase corrió como pólvora: "Ya no necesitamos licencia."
Todo eso es falso. O en el mejor de los casos, incompleto y peligroso.
Este artículo lo escribimos Jhonatan y Catalina — dos ingenieros con matrícula activa que gestionamos licencias todos los días — para que entiendas exactamente qué dice el decreto, qué no dice, y por qué la responsabilidad que establece es, en muchos sentidos, más exigente que el proceso de Curaduría.
¿Qué dice realmente el Decreto 1166?
El decreto adiciona la Sección 5 al Capítulo 1 del Título 6 del Decreto 1077 de 2015. En lenguaje llano, crea un mecanismo alternativo a la licencia de construcción para un nicho muy específico: viviendas que reciben Subsidio Familiar de Vivienda en alguna de estas tres modalidades:
- Mejoramiento de vivienda: obras de rehabilitación sobre una vivienda existente.
- Vivienda progresiva: la que se construye por fases según la capacidad económica del hogar — primer piso hoy, segundo en dos años, acabados después.
- Construcción en sitio propio: obra nueva en lote del beneficiario, incluyendo el reconocimiento de lo ya construido sin licencia.
En esos tres casos, y solo en esos tres, el trámite ante la Curaduría Urbana puede ser reemplazado por un documento llamado Carta de Responsabilidad. Firmado por profesionales idóneos. Con plena validez legal. Y con consecuencias penales, civiles y disciplinarias para quien lo suscribe.
Dato clave del Colegio Nacional de Curadores Urbanos: El decreto no elimina las licencias de construcción. Los curadores siguen operando con normalidad para todos los proyectos que no tengan Subsidio Familiar bajo estas modalidades. "La función de los curadores urbanos se mantiene intacta."
¿A quién aplica y a quién no? La tabla definitiva
Antes de celebrar o de tomar decisiones, esta es la realidad operativa del decreto. Léela con cuidado:
| Situación | ¿Aplica el Decreto? |
|---|---|
| Beneficiario de Subsidio del Gobierno Nacional (FONVIVIENDA) — mejoramiento, vivienda progresiva o sitio propio | ✅ Sí aplica |
| Beneficiario de Subsidio de Caja de Compensación Familiar, si la Caja adopta voluntariamente la norma | ✅ Sí aplica (opcional) |
| Beneficiario de Subsidio de entidad territorial, si esa entidad adopta voluntariamente la norma | ✅ Sí aplica (opcional) |
| Vivienda ya construida sin licencia, en sitio propio, con subsidio activo | ✅ Reconocimiento por Carta de Responsabilidad |
| Obra nueva sin subsidio de vivienda (inversión propia, crédito constructor, etc.) | ❌ No aplica — licencia obligatoria |
| Ampliación, modificación o reforzamiento de inmueble sin subsidio activo | ❌ No aplica — licencia obligatoria |
| Proyectos comerciales, industriales o de uso mixto | ❌ No aplica — licencia obligatoria |
| Edificios multifamiliares o proyectos de urbanización | ❌ No aplica — licencia obligatoria |
| Vivienda ubicada en zona de riesgo no mitigable | ❌ Expresamente excluida por el decreto |
| Vivienda ubicada en zona de protección ambiental | ❌ Expresamente excluida por el decreto |
| Vivienda de interés social rural individual (VIS rural nueva o mejorada) | ❌ No aplica — rige el Decreto-Ley 890 de 2017 |
| Legalización de construcción existente sin subsidio activo | ❌ No aplica — sigue siendo Acto de Reconocimiento ante Curaduría |
Si tu caso no está en las tres primeras filas verdes, el decreto no existe para ti. Punto.
La Carta de Responsabilidad: qué es y qué implica
La Carta de Responsabilidad es el documento que, dentro del ámbito del decreto, hace las veces de licencia. No es un formulario sencillo. Es una certificación técnica formal que debe sustentar el cumplimiento de:
- Las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio.
- El Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-10, incluyendo el Decreto 1401 de 2023 para intervenciones en mampostería.
- Los documentos de soporte: planos arquitectónicos, planos estructurales, memorias de cálculo, estudio de suelos y análisis geotécnico.
La carta se emite a través de la entidad otorgante del subsidio — que contrata o vincula a los profesionales idóneos — y una vez firmada debe remitirse a la autoridad municipal de control urbano. No es un documento privado entre cliente y constructor. Queda registrado.
Estado de reglamentación: El formato oficial de la Carta de Responsabilidad aún lo está definiendo el Ministerio de Vivienda, con un plazo de 6 meses desde la publicación del decreto (noviembre 2025). La aplicación inmediata está habilitada únicamente para operaciones directas del Ministerio. Las demás entidades del Sistema Nacional de Vivienda deben esperar esa reglamentación antes de prescindir de la licencia.
Los PRO del decreto: lo que sí está bien
Sería deshonesto no reconocer que la norma tiene lógica real detrás. Colombia tiene casi 5 millones de hogares con déficit habitacional — uno de los más altos de América Latina. Una parte importante de ese déficit corresponde a familias que ya tienen lote, ya tienen subsidio, y se bloquean meses (o años) esperando turno en una Curaduría.
El decreto ataca directamente ese cuello de botella para el segmento más vulnerable. Sus ventajas reales son:
- Velocidad: elimina la espera en Curaduría para proyectos de subsidio. La obra puede arrancar una vez expedida la carta por los profesionales.
- Reducción de costos: sin expensas de Curaduría ni tiempos muertos. El presupuesto del subsidio rinde más en obra.
- Legalización de lo informal: reconoce viviendas construidas sin licencia cuando hay subsidio de sitio propio activo — un puente real hacia la formalidad para millones de familias.
- Fortalece al profesional: el decreto no terceriza la responsabilidad al Estado. La entrega directamente al ingeniero y al arquitecto, que es exactamente donde debería estar.
Los CONTRA y el riesgo que nadie está diciendo
Aquí está la parte que los titulares omitieron — y que a nosotros, como ingenieros firmantes, nos compete decir con claridad.
La Curaduría Urbana es, entre otras cosas, un filtro técnico institucional. Un par de ojos externos que revisa que los planos cumplan la norma antes de que arranque la obra. Es burocrática, lenta y costosa. Pero existe por algo: porque cuando un edificio se cae, muere gente.
Con el Decreto 1166, ese filtro desaparece del proceso. Lo que no desaparece — en absoluto — es la obligación técnica de cumplir la NSR-10. Lo que cambia es que ahora la responsabilidad de verificar ese cumplimiento recae exclusivamente sobre los profesionales que firman la Carta de Responsabilidad.
Artículo 2.2.6.1.5.2.5 del Decreto 1166: "Los profesionales que suscriben los planos, memorias, cálculos, estudios de suelos y demás documentos técnicos [...] se harán responsables de su contenido y estarán sometidos al régimen de responsabilidades establecido para cada profesión o actividad."
Eso implica:
| Tipo de responsabilidad | ¿Qué puede ocurrir al profesional firmante? |
|---|---|
| Disciplinaria (COPNIA) | Suspensión o cancelación de matrícula profesional |
| Civil | Demanda de perjuicios y reparación de daños materiales y morales |
| Penal | Investigación por homicidio culposo o lesiones personales en caso de colapso estructural |
| Conclusión | Firmar sin un análisis estructural riguroso no es un atajo — es una ruleta rusa con tu carrera y tu libertad |
El decreto no cambia la física. Una vivienda sin estudio de suelos real, sin verificación de la capacidad portante de la cimentación, sin comprobación de las derivas sísmicas y sin revisión del comportamiento dinámico de la estructura ante un sismo de diseño, sigue siendo una vivienda que puede colapsar. La diferencia es que ahora hay un nombre claro en el papel cuando eso pase.
¿Quién puede firmar la Carta de Responsabilidad?
El decreto habla de "profesionales idóneos". En la práctica, eso significa ingenieros civiles y/o estructurales y arquitectos con matrícula profesional vigente ante el COPNIA (o su equivalente según la profesión), con formación y experiencia comprobable en diseño estructural bajo NSR-10.
El decreto no permite que la carta la firme:
- Un maestro de obra, por más experiencia que tenga.
- Un tecnólogo en construcción.
- Un ingeniero con matrícula suspendida o cancelada.
- Alguien que no pueda sustentar los cálculos ante una autoridad de control.
Pendiente de reglamentación: El Ministerio de Vivienda debe definir en los próximos meses los criterios específicos de capacitación y certificación para los profesionales que expidan las cartas. Hasta que esa reglamentación exista, la aplicación generalizada del decreto en entidades distintas al Ministerio directo está técnicamente en desarrollo.
Lo que nosotros hacemos diferente
En CRÉER, cuando nos toca intervenir una vivienda bajo esta modalidad, el proceso no cambia en lo técnico. Cambia el destino del documento final, no la ingeniería que lo sustenta.
Cada intervención parte de un modelo digital BIM que integra la arquitectura y la estructura en un solo entorno coordinado. Los elementos finitos no son una formalidad — son la herramienta con la que verificamos que la edificación resiste los espectros de aceleración definidos en la NSR-10 para cada zona sísmica del país (Medellín: zona de amenaza intermedia; Eje Cafetero: zona de amenaza alta-muy alta).
Antes de firmar cualquier carta, necesitamos:
- Estudio de suelos con ensayos de campo — capacidad portante, nivel freático, clasificación del suelo según NSR-10 (A, H).
- Verificación de cimentaciones existentes o diseño de la cimentación nueva.
- Análisis de derivas sísmicas (la NSR-10 limita a 0.5% en estructuras de mampostería y 1% en pórticos).
- Comprobación de la rigidez lateral del sistema estructural y su capacidad de disipación de energía.
- Revisión de la compatibilidad entre la intervención propuesta y el sistema estructural existente (cuando es mejoramiento).
Eso no lo hace un maestro de obra. No lo hace un dibujante técnico. Y no lo improvisa en un formulario un profesional que no ha tocado un modelo estructural en años. Lo hace un equipo de ingeniería con herramientas, criterio y matrícula activa que responde con su nombre.
Perspectiva CRÉER: El decreto es una oportunidad real para que la ingeniería llegue donde antes no llegaba — a las familias de estrato 1, 2 y 3 con subsidio y lote propio que merecen una vivienda segura y legalizada. Pero esa oportunidad solo existe si del otro lado hay ingeniería real, no un papel firmado a ciegas. Nosotros operamos en esa diferencia.
Recomendación de oro
Si tienes o gestionas un subsidio de mejoramiento, vivienda progresiva o sitio propio, la pregunta correcta no es "¿cómo me salto la licencia?". La pregunta correcta es: ¿quién me garantiza que esta casa va a estar en pie en 30 años?
El decreto te da velocidad. La ingeniería te da seguridad. Las dos son necesarias. Solo una de las dos es negociable — y no es la ingeniería.
No busques un permiso. Busca una estructura garantizada.
Preguntas frecuentes — Decreto 1166 de 2025
¿El Decreto 1166 de 2025 elimina las licencias de construcción en Colombia?
No. El Colegio Nacional de Curadores Urbanos lo aclaró formalmente: el decreto no elimina las licencias. Crea una excepción puntual para proyectos con Subsidio Familiar de Vivienda en modalidades de mejoramiento, vivienda progresiva o sitio propio. El 99% de los proyectos constructivos del país sigue necesitando licencia.
¿Puedo usar el decreto para legalizar mi construcción si no tengo subsidio?
No. Si tu vivienda no tiene un subsidio activo en alguna de las tres modalidades, el mecanismo de legalización sigue siendo el Acto de Reconocimiento ante la Curaduría Urbana. El decreto no aplica por voluntad propia del propietario.
¿Qué pasa si construyo bajo este decreto en una zona de riesgo no mitigable?
El decreto lo excluye expresamente. Las viviendas en zonas de riesgo no mitigable o protección ambiental no pueden acogerse a este mecanismo bajo ninguna circunstancia. Si un profesional firma una carta para una vivienda en esas condiciones, asume responsabilidad plena por las consecuencias.
¿Ya está todo reglamentado para empezar a usarlo?
El decreto rige desde el 5 de noviembre de 2025. Pero el Ministerio de Vivienda tiene 6 meses para definir el formato oficial de la Carta de Responsabilidad y los criterios de certificación de profesionales. La aplicación plena en entidades territoriales y Cajas de Compensación depende de esa reglamentación.
¿Aplica para viviendas rurales?
No. La vivienda de interés social rural nueva o mejorada se rige por el Decreto-Ley 890 de 2017, que tiene su propio régimen. El Decreto 1166 aplica exclusivamente a ámbito urbano.
¿Tienes un subsidio y necesitas la ingeniería detrás?
Si eres una entidad otorgante, una Caja de Compensación o un beneficiario con un proyecto activo, hablemos. Firmamos con criterio, no con ceguera.